Инвестиции в REIT фонды.


Инвестиции в недвижимость обычно ассоциируются с надежностью, и поэтому они очень популярны во все времена и не только в России. REIT фонды (Real Estate Investment Trust) — это удобный механизм коллективных инвестиций в недвижимость. Но почему же тогда REIT фонды не попали в пассивный портфель одного из модельных инвесторов этого сайта?

Для начала разберемся как работают REIT фонды, на примере США, где рынок таких фондов наиболее развит. Впрочем, и в других странах модель функционирует схожим образом.

Виды REIT фондов.

REIT фонды имеют в своей основе очень простую и понятную логику. Рынок недвижимости весьма специфичен и требует значительного капитала. А если вспомнить о необходимости диверсификации, то очень значительного. Но, если несколько инвесторов вложат свои капиталы в фонд в обмен на его паи и наймут профессионального управляющего, то такой фонд уже может составить весьма эффективный портфель объектов недвижимости.

Интересно, что изначально REIT фонды в своем большинстве были ипотечными (Mortgage REITs или mREITs). Такие REIT фонды инвестируют не в саму недвижимость, а покупают закладные. Причем делают это с использованием заемных денег. Разница между доходностью приобретенных ипотечных ценных бумаг и стоимостью привлеченных кредитов и составляет основу доходности mREIT’ов.

В наше время гораздо более распространенными являются рентные REIT фонды (Equity REITs). В этом случае доход формируется за счет арендных платежей и прибыли от продажи объектов недвижимости. Бывают также и гибридные REIT фонды.

REIT фонды как альтернатива недвижимости.

На первый взгляд REIT фонды выигрывают у физической недвижимости по многим параметрам. В первую очередь, это гораздо более гуманный порог входа. Большим плюсом является профессиональный отбор объектов и управление ими, а также экономия на транзакционных издержках (а ведь оформление реальной сделки обойдется в копеечку). За счет диверсификации объектов снижаются традиционные риски арендного бизнеса (неплатежеспособность арендаторов, простой объекта, необходимость ремонта и т.д.). Ну и, наконец, более высокая ликвидность паев при продаже. Последнее, правда, к России не относится, к сожалению.

Идеальный инструмент? К сожалению, ничего идеального не бывает. В данном случае, за все удобства приходится мириться с гораздо большей волатильностью цен на паи REIT’ов. Цены паев REIT фондов изменяются значительно сильнее стоимости самой недвижимости. И причина этому — кредитное плечо, оно же леверидж (Leverage).

Эффект кредитного плеча в REIT’ах.

Ипотечные фонды недвижимости под залог уже имеющихся у них закладных получают новый кредит, на который покупают следующую порцию ипотечных ценных бумаг. Которые можно снова использовать для кредитования (и так не один раз). Так и возникает эффект кратного кредитного плеча. Леверидж усиливает доходность mREIT’ов, ну и, как вы уже догадались, увеличивает риски. Такая бизнес-модель не лучшим образом проявляла себя в кризисные периоды. Поэтому-то сейчас ипотечные REIT фонды составляют меньшинство.

Но и рентные REIT фонды тоже используют кредитное плечо. Под залог имеющихся объектов недвижимости привлекаются кредиты на покупку новых объектов. Дальше… ну, вы поняли. В отличии от mREIT’ов здесь в основании конструкции все-таки находится реальный объект, а не обязательство по ипотеке. Но, в любом случае, за счет кредитного рычага снижение цен на рынке недвижимости имеет кратный эффект на стоимость REIT’ов. Вдобавок, REIT фонды очень чувствительны к изменению процентных ставок в экономике.

REIT фонды и процентные ставки.

При ужесточении денежно-кредитной политики и, соответственно, росте стоимости кредита ожидаемая доходность REIT’ов снижается. С учетом кредитного рычага этот эффект кратно усиливается. Естественно, что в таких условиях стоимость самого REIT’а снижается.

Поэтому инвестировать в REIT фонды имеет смысл в конце цикла повышения процентных ставок. Или в периоды панических распродаж. В другие времена к выбору фонда недвижимости для инвестиций нужно подходить очень аккуратно. Плавающая ставка по кредитам фонда, очевидно, будет негативным фактором в периоды повышения стоимости денег в экономике (или уже на ожиданиях такого повышения). Также в таких условиях стоит избегать REIT фондов, объекты которых сданы в долгосрочную аренду. Такие фонды не могут проявить достаточной гибкости для подстройки к изменяющимся обстоятельствам.

Выбор REIT фондов в инвестиционный портфель.

Надо признать, что предсказать окончание цикла повышения ставок непросто. А паника на рынках случается не так часто. Поэтому желающим инвестировать в REIT фонды придется серьезно анализировать фонды, состав их объектов, объем и структуру долговой нагрузки, показатели доходности и т.д. Похоже на процесс выбора акций, не правда ли? Это логично, ведь REIT фонды — это по сути такой же бизнес, как и любой другой.

В этом смысле интересно, что инвестиции в REIT фонды оказываются даже более активными, чем в саму недвижимость. Хотя и вложения в недвижимость у меня язык не поворачивается назвать пассивным инвестированием. К тому же получается, что отдельные REIT фонды могут быть совсем не такими консервативными, как реальная недвижимость.

Пассивному инвестору может быть интересен широко диверсифицированный портфель из различных REIT фондов. Такую возможность предоставляют соответствующие биржевые фонды ETF.

А что в России?

В России фонды недвижимости есть, но, как водится, со своими ньюансами. По российским законом паевый инвестиционный фонд недвижимости может быть только закрытым и создаваться на срок от 3 до 15 лет. Вернуть свои инвестиции можно только по окончанию срока действия фонда. Не очень удобно в условиях изменчивых российских реалий. Тем не менее, любовь россиян к инвестициям в недвижимость привела к созданию нескольких сотен фондов недвижимости. Значительная их часть обслуживает интересы частных групп инвесторов и не стремится к привлечению новых пайщиков.

А некоторые из тех фондов, что заинтересованны в широкой известности, вывели свои паи на Московскую биржу. Это могло бы стать отличным решением проблемы ликвидности этих инвестиционных инструментов. Но, если посмотреть в биржевой терминал, то там мы увидим нулевые объемы торгов паями ЗПИФ недвижимости и отсутствие маркет-мейкеров в стаканах. Очевидно, что организованного вторичного рынка паев ЗПИФ недвижимости в России нет. В свою очередь, этот факт препятствует и созданию биржевых фондов, владеющих паями разных ЗПИФ недвижимости.

Тем не менее, для инвесторов из России есть варианты приобрести американские (да и не только) REIT фонды или соответствующие ETF. Сделать это можо как через иностранного брокера, так и на Санкт-Петербургской бирже. Да и вариант с российскими ЗПИФ кому-то может подойти. В любом случае, кроме недвижимости есть много других, не менее привлекательных инвестиционных активов.

Поделиться

Оставить комментарий

Пожалуйста, авторизуйтесь чтобы добавить комментарий.
  Подписаться  
Уведомление о
Закрыть меню